Aos adquirentes de imóveis através de financiamento com contratos de
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA com bancos ou construtoras.
A jurisprudência pátria já firmou entendimento pacífico acerca da impossibilidade de perdimento das parcelas pagas nos termos pretendidos pela autora.
Com efeito, dispõe o art. 53 da Lei n. 8.078/90:
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Em tal situação, a perda total das prestações pagas significaria verdadeiro enriquecimento ilícito por parte do credor, pois o devedor que pagou parte do preço, mas não o pagou por inteiro, perderia a coisa e as prestações pagas. Em contrapartida, o credor receberia de volta a coisa e conservaria as prestações pagas.
Nesse sentido, a ré pede venia para citar as decisões abaixo colacionadas admitindo o perdimento de 10% dos valores pagos:
Superior Tribunal de Justiça
Acórdão n. 85936/SP (9600025029) – Recurso Especial – DECISÃO: Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento parcial – Data da decisão: 18/06/1998 – Quarta Turma – Publicação: DJ DATA: 21/09/1998 PG: 00166. Compromisso de compra e venda de imóvel. Perda de parte das prestações pagas. Percentual que impõe ônus exagerado para o promitente comprador. Contrato firmado na vigência do Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade de redução pelo juiz razoabilidade da retenção de 10% das parcelas pagas. Precedentes. Recurso parcialmente acolhido. I – Assentado na instância monocrática que a aplicação da cláusula penal, como pactuada no compromisso de compra e venda de imóvel, importaria em ônus excessivo para o comprador, impondo-lhe, na prática, a perda da quase totalidade das prestações pagas, e atendendo-se ao espírito do que dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, cumpre ao Juiz adequar o percentual de perda das parcelas pagas a um montante razoável. II – A jurisprudência da Quarta Turma tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo. RELATOR: MINISTRO SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA
Superior Tribunal de Justiça
Acórdão n. 132903/SP (9700354520) – Recurso Especial – Decisão: por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento parcial. Data: 16/09/1997. Quarta Turma. Publicação: DJ 19/12/1997 PG: 67507 Promessa de compra e venda. Restituição. O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas. Aplicação da regra do art. 924 do Código Civil, para reduzir a devolução a 90% das importâncias recebidas pela promitente vendedora. Recurso conhecido, pela divergência, e parcialmente provido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar
Superior Tribunal de Justiça
Acórdão n. 94271/SP (9600254540) – Recurso Especial – decisão: por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. Data da decisão: 27/08/1996. Quarta Turma. Publicação: DJ 14/10/1996 PG: 39013 Promessa de compra e venda. Clausula de decaimento. Código de Defesa do Consumidor. Modificação. A regra do artigo 53 do Codecon permite a modificação da cláusula de decaimento, para autorizar a retenção, pela promitente vendedora, de apenas 10% das prestações pagas. Recurso conhecido e provido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar
Tribunal de Justiça de São Paulo
Compromisso de compra e venda – Rescisão – inadimplemento – Perda das parcelas pagas – Inadmissibilidade – Cláusula leonina configurada – Irrelevância de ser o contrato anterior ao Código de Defesa do Consumidor – Redução para 10% do valor do contrato – Restituição do excedente pelos autores à ré – Recurso parcialmente provido para esse fim. (Relator: Paulo Shintate – Apelação Cível n. 218.362-2 – São Paulo – 23.11.93)
Tribunal de Justiça de São Paulo
Compromisso de compra e venda – Rescisão contratual justificada pelo inadimplemento de prestações, constituídos os devedores regularmente em mora – Perda do valor do sinal, por força do disposto no artigo 1.097 do Código Civil, porém não das importâncias correspondentes a duas parcelas pagas – Aplicação dos artigos 115 do Código Civil e 53 do Código de Defesa do Consumidor – Nulidade da cláusula que prevê o perdimento – Apelação dos promissários compradores, em parte, provida. (Apelação Cível n. 33.797-4 – São Paulo – 5ª Câmara de Direito Privado – Relator: Marcus Andrade – 06.08.98 – V. U.)
Tribunal de Justiça de São Paulo Contrato – Compromisso de compra e venda – Rescisão – Perdas das quantias pagas – Não cabimento – Contrato avençada na vigência do Código de Defesa do Consumidor – Perda pretendida que implicaria em enriquecimento indevido de uma das partes em detrimento de outra – Retenção em favor da ré a título de multa, de 10% do valor pago – Inteligência dos artigos 924 do Código Civil e 51, 53 e 54 do Código de Defesa do Consumidor – Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível n. 8.575-4 – São Paulo – 6ª Câmara de Direito Privado – Relator: Reis Kuntz – 30.04.98 – V. U.)
Entretanto, atualmente para aqueles adquirentes de contrato de financiamento com Alienação Fiduciária, os quais tiveram ações judiciais ou pretendem requer a devolução de valores das prestações que foram pagas e não possuem mais o imóvel, o Judiciário vem aceitando novas ações, objetivando a Prestação de contas pelos Bancos e Construtoras, conforme art.27,§º4 da Lei 9514/97 e a devolução de valores pagos.